Ein Immobilienverkauf gehört sicherlich zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen in Ihrem Leben, unabhängig davon, warum Sie Ihr Eigentum veräußern wollen. Jeder Immobilienbesitzer, der sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkaufen will, steht vor der Frage: Mache ich es selbst oder soll ich einen Makler mit einbeziehen? Eine pauschale Antwort auf diese Frage kann Ihnen niemand geben. Hier gilt es das Pro und Contra für Ihre individuelle Situation sorgfältig abzuwägen.
Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, klingt zunächst verlockend, da Sie Ihren Anteil an der sonst fälligen Maklerprovision sparen können. Es ist verständlich, wenn Sie aus diesem Grund darüber nachdenken, denn da kommen schnell einige Tausend Euro zusammen.
Eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen, birgt aber auch potenzielle Risiken, über die sich Privatverkäufer oftmals gar nicht im Klaren sind. Wir informieren Sie über den Immobilienverkauf ohne Makler und die damit verbundenen Fallstricke.
Immobilie verkaufen ohne Makler - So bereiten Sie sich darauf vor
Die richtige Vorbereitung und Planung ist unbedingt erforderlich. Ein paar Fotos zu schießen, die Eckdaten der Immobilie zusammenzustellen und eine Anzeige auf den einschlägigen Internetportalen zu veröffentlichen, genügt heutzutage nicht mehr. Sie werden wahrscheinlich nur wenige Interessenten finden oder Ihre Immobilie deutlich unter Wert verkaufen.
Zu den grundlegenden Vorbereitungsmaßnahmen gehören die folgenden Punkte:
- Informationen über den regionalen Haus- und Wohnungsmarkt einholen
- den Wert des Objekts ermitteln
- sämtliche notwendigen Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen
- die Immobilie innen und im Außenbereich auf Besichtigungen vorbereiten
- einen Zeitplan aufstellen für Behördengänge, für Gespräche mit Kaufinteressenten und Besichtigungen
- gezielte Antworten auf alle möglichen Fragen von Interessenten vorbereiten
Wichtig zu wissen: Jeder weiß, dass ein Immobilienverkauf ohne Makler sehr zeitaufwändig ist. Viele private Verkäufer unterschätzen jedoch den tatsächlichen Zeitaufwand und sind dann schnell überfordert. Denn allein die Besichtigungstermine können sich je nach Angebot schnell auf ca. 20 Stück belaufen, die vorwiegend am Wochenende oder abends stattfinden. Zudem sollten Sie beachten, dass ein Verkäufer für alle Aussagen, die er tätigt am Ende auch haftet. Hier sollten Sie unbedingt darauf achten, sich nicht zu Aussagen hinreißen zu lassen. Ein weiterer Punkt, auf den Sie gut vorbereitet sein sollten ist, dass Kunden gerne feilschen. Hier ist es schnell passiert, dass Privatverkäufer auf ein Kaufangebot eingehen, das sie hinterher bereuen – insbesondere dann, wenn sie aus einer Notsituation heraus verkaufen. Ein guter Makler dagegen ist genau auf diese Szenarien geschult und vorbereitet.
Immobilie verkaufen ohne Makler - welche Unterlagen müssen Sie zusammenstellen?
Sie benötigen für den Immobilienverkauf ein ganzes Paket an Unterlagen und Dokumenten, die zum Teil auch dem Notar vorgelegt werden müssen. Zudem sollte man im Blick behalten, dass der Käufer die Unterlagen für eine Bankfinanzierung zwingend benötigt. Dazu gehören:
- ein aktueller Grundbuchauszug, den Sie bei Ihrem zuständigen Grundbuchamt beantragen müssen (darf bei Einreichung zur Bank nicht älter als 3 Monate sein)
- eine Flurkarte vom Katasteramt mit den Grundstücksgrenzen und benachbarten Flächen (darf bei Einreichung zur Bank nicht älter als 3 Monate sein)
- ein Energieausweis, falls noch nicht vorhanden
- ein Grundriss, der für potenzielle Käufer besonders interessant ist
- eine genaue Wohnflächenberechnung
- eine Kopie der Bauakte vom Bauordnungsamt mit Bauplänen, Baubeschreibung und Baugenehmigungsurkunde
- gegebenenfalls ein Grundschuldformular Ihres finanzierenden Kreditinstituts
- beim Verkauf einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- ein Wertgutachten, sofern vorhanden
Wichtig zu wissen: Wenn der Verkauf länger dauert, müssen die Unterlagen wie Grundbuch und Flurkarte immer wieder neu eingeholt werden.
Immobilie verkaufen ohne Makler - wie ist der Ablauf?
Der erste und einer der wichtigsten Schritte beim Immobilie verkaufen ohne Makler ist die Wertermittlung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Dabei ist nicht entscheidend, wie viel Geld Sie selbst einmal dafür ausgegeben und vielleicht über die Jahre noch investiert haben, sondern die aktuelle Situation von Angebot und Nachfrage, denn der Immobilienmarkt ist sehr dynamisch. Wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen, schrecken Sie wahrscheinlich Kaufinteressenten ab. Wenn Sie ihn zu niedrig halten, machen Sie Verlust oder potenzielle Käufer denken, dass etwas nicht in Ordnung ist und nehmen gar nicht erst Kontakt mit Ihnen auf.
Vermarktungsstrategie entwickeln
Im Anschluss müssen Sie sich eine Vermarktungsstrategie überlegen. Was interessiert potenzielle Käufer? Worauf legen diese Wert? Neben einer Beschreibung der Lage, der Größe, des Grundstücks und des baulichen Zustands ist es wichtig, mit hochwertigen Fotos zu überzeugen. Mit ein paar Schnappschüssen per Smartphone ist es nicht getan. Beauftragen Sie lieber einen professionellen Fotografen, der Ihre Immobilie ins rechte Licht rücken kann. Auch das Exposé sollte klar und ansprechend gestaltet sein.
Vor der ersten Besichtigung gilt es, Ihre Immobilie innen und außen gut vorzubereiten. Sie sollte sauber und aufgeräumt sein, um einen positiven Eindruck zu hinterlassen. Kleinere Schäden können Sie im Vorfeld reparieren. Man spricht in diesem Zusammenhang von "Home Staging". Das bedeutet, Ihre Immobilie vor allem im Inneren zu stylen und inszenieren, um sie so gemütlich, geräumig und neutral wie möglich erscheinen zu lassen. Eventuell können Sie auch überflüssige Möbelstücke entfernen.
Immobilie verkaufen ohne Makler - wo inserieren?
Potenzielle Käufer müssen wissen, dass Sie verkaufen wollen. Sie können das klassisch mit Zeitungsanzeigen oder auch einem Schild auf Ihrem Grundstück kundtun. Das Mittel der Wahl ist heute jedoch das Internet mit seinen zahlreichen Kanälen und vor allem mit Immobilienportalen. Hier empfiehlt es sich in mehreren Portalen zu werben, um eine gute Reichweite zu erzielen.
Wichtig ist, dass Sie jede Möglichkeit nutzen und etwas Geduld mitbringen. Durchschnittlich dauert es drei bis sechs oder sogar zwölf Monate, bis eine Immobilie verkauft ist. Sie sollten Ihr Angebot auch weiterhin im Netz stehen lassen, wenn ein potenzieller Käufer bereits festes Interesse bekundet hat. Denn vom Interesse bis zur Unterschrift unter den Kaufvertrag beim Notar ist es ein weiter Weg.
Immobilie verkaufen ohne Makler - was sind die Vorteile?
Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen, müssen Sie zwar den gesamten Prozess selbst kontrollieren, können jedoch Kosten vermeiden. Der Vorteil für Privatverkäufer ist, dass Sie keine Maklerprovision bezahlen müssen. Je nach Bundesland oder Region beträgt die offizielle Teilungsprovision 3,57 % vom Kaufpreis inkl. MwSt.
Immobilie verkaufen ohne Makler - Risiken und häufige Fehler
Beim Immobilie verkaufen ohne Makler machen Eigentümer vor allem drei Fehler bzw. unterschätzen manche Risiken:
1. Unzureichende Vorbereitung und Zeitmangel
Ein erfolgreicher Verkauf erfordert eine sorgfältige Planung. Eigentümer unterschätzen, wie wichtig eine gründliche Vorbereitung des Verkaufsprozesses ist und setzen zu wenig Zeit an. Hinzu kommt, dass fehlende Unterlagen und ein mangelnder Überblick über die Kosten nicht selten zu unerwarteten Komplikationen führen. Oftmals ist Privatverkäufern nicht bewusst, dass sie laut BGB dazu verpflichtet sind, eine mangelfreie Sache zu verkaufen und für jeden Mangel und Schaden der nicht schriftlich fixiert ist, Schadenersatzfähig gemacht werden können.
2. Falsche Wertermittlung
Neben der eigentlichen Immobilie ist vor allem die Lage ein entscheidender Faktor für den Wert. Wir wissen aus unserer Erfahrung, dass manchmal schon drei Straßen einen wesentlichen Unterschied machen können. Verschaffen Sie sich bei der Wertermittlung einen umfassenden Überblick und nutzen Sie alle verfügbaren Informationsquellen, um einen realistischen Preis zu ermitteln.
3. Verschenktes Potenzial bei der Vermarktung
Sie sollten nicht an den falschen Stellen sparen, sonst verschenken Sie eventuell viel Potenzial. Professionelle Fotos, ein ansprechendes Exposé sowie sorgfältig organisierte Besichtigungen sind unverzichtbar. Wenn Sie ausreichend in die Vermarktung investieren, werden Sie am Ende belohnt. Führen Sie auch Besichtigungen so lange durch, bis der Kaufvertrag unterschrieben ist. Legen Sie sich nicht zu früh auf einen potenziellen Käufer fest.
4. Bonitätsprüfung potentieller Käufer
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Bonitätsprüfung potentieller Käufer. Bei einem privaten Hausverkauf muss der Verkäufer die Kunden selbst nach der Bankfinanzierung oder einem Kontoauszug fragen. Hier haben manche Verkäufer eine Scham und verlassen sich auf die Aussagen der Käufer. Das kann zu bösen Überraschungen führen, denn auch der Notar prüft nicht, ob Käufer Geld haben oder bekommen. Bei dem Verkauf über einen Immobilienmakler übernimmt dieser die Prüfung und geht in der Regel nicht zum Notar bevor hier grünes Licht von der Bank kommt oder er einen Nachweis über Eigenmittel gesehen hat.
Warum ein professioneller Makler den Unterschied macht
Ein guter Makler kennt sich mit den lokalen Gegebenheiten bestens aus. Er kann den exakten Wert Ihrer Immobilie bestimmen, nimmt sich Zeit für Sie und Ihre Bedürfnisse, er kann all Ihre Fragen beantworten und setzt Sie auch nicht unter Druck. Sie können von einem professionellen Immobilienmakler Ehrlichkeit erwarten und dass er Sie auf Probleme aufmerksam macht.
Er weiß, wie der Vermarktungsprozess am besten zu gestalten ist, stellt alle Unterlagen zusammen, sorgt für professionelle Fotos, ein attraktives Exposé und eventuell ein perfektes Home Staging. Ein wichtiger Punkt ist die Bonitätsprüfung Ihrer potenziellen Kunden. Zudem übernimmt er auch die Besichtigungstermine für Sie und begleitet Sie zum Notartermin.
Kurz gesagt: Er nimmt Ihnen viel Arbeit und Zeitaufwand ab.
Fazit
Eine Immobilie verkaufen ohne Makler kann für Sie Vorteile haben, wenn Sie genügend Zeit und vor allem Erfahrung haben. Möchten Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen sollten Sie genau überlegen, ob die Ersparnis sich für Sie auszahlt. Denn der Aufwand und die Arbeit ist für einen Laien meist nicht zu überblicken. Die Kosten für Inserate und Beschaffung der Unterlagen sowie die Haftung für mögliche Schadensersatzansprüche sind nicht zu unterschätzen.
Mit einem Makler an Ihrer Seite kann der Verkaufsprozess nicht nur schneller, sondern auch stressfreier ablaufen. Ein erfahrener Makler kann Ihnen helfen, den besten Preis zu erzielen und den gesamten Prozess effizient zu gestalten. Kontaktieren Sie uns, um mehr über Ihre Möglichkeiten zu erfahren.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Wie kann ich den Verkaufspreis meiner Immobilie bestimmen?
Der Verkaufspreis setzt sich aus den Faktoren Zustand, Ausstattung und Lage der Immobilie zusammen. Allerdings spielen auch immer Angebot und Nachfrage eine Rolle. Ohne Marktkenntnis haben Laien es schwer, den realen Preis für ihre Immobilie zu ermitteln. Hier kann ein seriöser Makler mit viel Sachkenntnis weiterhelfen.
Wie erhalte ich einen Energieausweis?
Den Verbrauchsausweis - den sogenannten kleinen Energieausweis - erhalten Sie bei Ihrem Energieversorger. Für die Ausstellung des Bedarfsausweises benötigen Sie einen zertifizierten Experten, zum Beispiel einen Gebäudeenergieberater, der eine persönliche Besichtigung durchführt.
Wie bekomme ich meine Grundschuld aus dem Grundbuch?
Sie müssen bei einem Notar einen notariell beglaubigten Antrag auf Löschung der Grundschuld unterzeichnen. Der Notar übersendet dann den Antrag mit der Löschungsbewilligung und ggf. des Grundschuldbriefes an das Grundbuchamt. Dieses löscht schließlich die Grundschuld aus dem Grundbuch.
Wie lange dauert es eine Immobilie privat zu verkaufen?
Eine Immobilie verkaufen ohne Makler kann sich bis zu zwölf Monate hinziehen. Es kommt vor allem darauf an, wie gefragt die Lage Ihrer Immobilie ist. Weitere Faktoren sind Zustand und Ausstattung der Immobilie sowie die Qualität des Vermarktungsprozesses.
